La questione della ripartizione delle spese per il rifacimento del lastrico solare è spesso argomento spinoso nelle assemblee condominiali. Numerose sono le sentenze della Cassazione sul tema perché, per quanto la disciplina sia dettata dal codice civile in modo semplice e chiaro, si finisce spesso in tribunale.
Il lastrico solare è la superficie che copre un edificio nella sua parte superiore e funge, appunto, da copertura e lo ripara dagli agenti atmosferici. Si differenzia dal tetto in quanto è generalmente piano e la sua superficie è calpestabile come quella di una terrazza.
L’art. 1117 c.c. dispone che il lastrico solare è oggetto di proprietà comune di tutti i condomini. Può tuttavia accadere che questo sia di proprietà esclusiva di un solo condomino, risultante da un “titolo” ossia un atto pubblico notarile, o essere concesso in uso al solo condomino.
Per poter procedere alla ripartizione delle spese per il suo rifacimento bisogna quindi preliminarmente verificare se il lastrico solare sia condominiale oppure in uso o proprietà di un singolo condomino.
Nel primo caso, ossia con lastrico solare condominiale, la ripartizione delle spese avviene su base millesimale. Tuttavia i millesimi da prendere in considerazione sono esclusivamente quelli dei condomini che traggono beneficio dalla porzione di lastrico da ripristinare. A puro titolo esemplificativo immaginiamo un condominio a forma di L e suddiviso in ala nord e ala est. Qualora la porzione di lastrico da ripristinare sia quello dell’ala nord alle spese concorreranno, sulla base delle tabelle millesimali calcolate ad hoc, tutti i condomini i cui appartamenti si trovino in quella parte di condominio.
Nel caso in cui, al contrario, il lastrico solare sia di proprietà o concesso in uso ad un solo condomino, l’art. 1126 c.c. stabilisce che i condomini “… che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve…” sulla base delle tabelle millesimali calcolate ad hoc. Sul punto anche la giurisprudenza è stata sempre unanime nel ritenere che tale ripartizione trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’”utilitas” che la cosa da riparare o ricostruire fornisce ai singoli appartamenti.
Per la redazione delle tabelle millesimali relative al ripristino del lastrico solare si dovrà tenere conto preliminarmente del valore del piano in cui è posizionato ciascun immobile, attribuendo un coefficiente più alto al piano immediatamente sotto il lastrico e diminuendolo man mano che si scende di piano, fino al coefficiente più basso del piano terreno. Secondariamente si valuterà la porzione di appartamento che ricade nella proiezione verticale del lastrico e per ultimo si attribuirà un coefficiente diversificando la destinazione delle unità immobiliari sulla base delle categorie catastali.
